부동산계약 체크리스트
좋은 집을 찾았다고 해서 바로 계약서를 작성하는 건 정말 위험한 선택입니다. 사진이 예쁘고 집주인 설명이 친절해도, 서류 확인을 빼먹으면 전세사기, 이중계약 같은 큰 피해를 입을 수 있습니다.
낯선 용어들과 복작합 서류 때문에 대충 넘기기 쉬운 부동산 계약. “설마 나한테까지 그런 일이 생기겠어?” 라는 생각으로 계약서에 도장을 찍고 나서야 “그때 왜 확인하지 않았을까” 후회하는 경우가 많습니다.
등기부등본 열람은 절대 선택이 아닌 ‘계약 전 필수 절차’입니다. 계약 전에 등기부등본을 열람하고, 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지, 근저당권 설정은 없는지 체크하는 것만으로 전세사기, 이중계약, 보증금 미반환 같은 문제를 충분히 사전에 막을 수 있습니다.
요즘은 인터넷으로도 간편하게 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 아래 링크를 통해 등기부등본을 직접 열람하고, 바로 밑에 준비된 부동산계약 체크리스트를 하나씩 확인해보세요!
소유자 확인
실제 부동산 거래에서 소유자 확인을 생량해서 발생하는 사례는 생각보다 훨씬 많습니다. 중개업자의 설명이나 집주인의 말만 믿고 서둘러 계약서를 작성하면, 그 대가는 고스란히 본인이 감당해야 하죠. 이름만 확인하고 계약했는데, 정작 등기부등본 상 소유자는 다른 사람인 경우도 있습니다. 이 경우 보증금을 돌려받기 어렵고 법적 분쟁까지 이어질 수 있습니다. 이 문제를 예방하는 가장 확실한 방법은 바로 등기부등본 열람을 통해 소유자 확인하는 것입니다.
등기부등본은 부동산의 법적 정보를 담은 공식 서류로, 실제 소유주와 계약 상대방이 일치하는지 직접 확인할 수 있습니다. 등기부등본 열람 시에는 반드시 ‘갑구’를 확인해야 합니다. 갑구에는 해당 부동산의 소유자 정보가 정확히 기재되어 있습니다. 계약 상대방과 등기부등본 상 소유주 이름이 다르다면 절대 계약을 진행하면 안 됩니다.
아래 링크를 통해 등기부등본 갑구 보는 방법을 확인하고 내 계약을 안전하게 준비해보세요.
근저당권 확인
겉모습이 아무리 좋아도 근저당권을 확인하지 않으면 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다. 계약 전 확인하지 않으면 전세사기, 경매 위험에 그대로 노출됩니다. 등기부등본만 미리 열람했다면 쉽게 피할 수 있는 문제지만, 무심코 넘어가는 순간 보증금은 채권자에게 먼저 빼앗기고, 돌려받지 못하는 일이 벌어집니다.
근저당권은 집에 채무(빚)가 걸려 있는 상태를 뜻하며, 등기부등본의 ‘을구’에 명시되어 있습니다. 근저당권이 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자보다 근저당권자가 돈을 먼저 받아갑니다. 등기부등본 을구에 근저당권이 등록되어 있으면, 설정된 금액과 날짜를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 근저당이 많거나 설정일이 최근이라면 보증금 반환에 큰 위험이 따를 수 있습니다.
계약 전 근저당권 확인, 어렵지 않습니다. 아래 링크를 통해 등기부등본 을구 보는 방법을 먼저 확인해보세요! 소중한 보증금을 지킬 수 있는 첫걸음입니다.
확정일자 등록
진짜 중요한 건 계약서에 도장을 찍은 그날이 아니라, 확정일자를 받는 순간입니다. 확정일자가 없으면 보증금은 집이 경매에 넘어가는 순간, 우선순위에서 밀려버립니다. 많은 세입자들이 ‘계약서만 잘 써두면 안전하겠지’라고 생각하지만, 부동산 경매가 발생하면 확정일자 없는 보증금은 쉽게 보호받을 수 없습니다. 선순위 근저당권, 다른 세입자의 확정일자 순서에 따라 보증금이 날아갈 수도 있습니다.
이 문제를 해결하는 가장 확실한 방법은 바로 계약서를 작성한 즉시 확정일자를 부여받는 것입니다. 확정일자는 주민센터, 동사무소, 또는 인터넷등기소를 통해 간단히 받을 수 있으며, 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 최소한의 장치입니다.
이런 문제를 예방하는 가장 확실한 방법은, 계약서를 작성한 직후 주민센터에서 확정일자 도장을 받는 것입니다. 확정일자가 찍힌 계약서만이 나중에 법적으로 ‘전입일과 보증금’ 우선순위를 인정받을 수 있습니다. 그리고 확정일자를 받았다면, 등기부등본을 꼭 열람해보세요. 근저당권이 있는지, 선순위 권리가 설정되어 있는지 확인하는 건 전세사기를 막는 중요한 절차입니다. 특히 등기부등본의 ‘을구’를 확인하면 근저당권 내역을 쉽게 파악할 수 있습니다.
전입신고 가능 여부
전세계약을 앞두고 “이 집에 전입신고가 될까요?”라는 질문, 한 번쯤 해보셨나요? 사실 이 질문이 부동산 계약에서 보증금을 지키는 가장 중요한 시작점입니다. 전입신고가 불가능한 집이라면 보증금 반환 우선순위에서 밀리고, 나중에 소송을 해도 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.
많은 분들이 계약만 잘하면 보증금은 당연히 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 전입신고 가능 여부를 확인하지 않은 상태에서 계약하는 순간 위험에 노출됩니다. 실제로 전입신고가 제한된 집이거나 다른 세입자가 이미 전입해 있는 경우, 보증금 보호 우선순위에서 밀려 피해를 보는 일이 빈번합니다.
등기부등본을 열람해 소유자를 확인하고, 중개업자 또는 동주민센터에 주소지 전입 가능 여부를 사전 확인해야합니다. 전입신고와 확정일자가 완료돼야 보증금을 법적으로 안전하게 보호받을 수 있습니다. 특히 집주인이 ‘전입신고는 나중에 해도 된다’거나 ‘지금 다른 세입자도 전입 중’이라고 말할 경우, 반드시 등기부등본을 확인해 소유관계와 근저당권을 확인해야 합니다. 을구 근저당 설정 여부와 기존 임차인의 전입 여부 확인은 필수입니다.
특약사항 꼼꼼히 검토 _ 말보다 문서가 중요
부동산 계약을 앞두고, 중개업자나 집주인이 “이 부분은 나중에 알아서 처리해줄게요”라는 말을 들은 적 있으신가요? 그 말만 믿고 넘어갔다가, 계약서 특약사항에 빠진 조건 때문에 나중에 분쟁이 생기는 경우가 정말 많습니다.
말은 사라지지만, 문서는 남습니다. 계약서 특약사항은 말보다 훨씬 중요합니다. 실제로 부동산 계약 관련 분쟁의 상당수는 특약사항 누락에서 발생합니다. ‘수리 후 인도’, ‘잔금일 이전 전입 가능’, ‘대출 미승인 시 계약 무효’ 등 중요한 내용들이 특약에 명시되지 않으면, 말로 약속했던 내용이 법적 효력을 가지지 못합니다.
이런 문제를 피하려면, 계약서 특약란을 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요합니다. 말로 주고받은 약속도 반드시 특약에 적고, 서명 날인까지 완료해야 합니다. 특히, 계약금 지급 전과 잔금일 이전까지 특약사항을 꼼꼼히 재확인하는 것이 사기를 예방하는 가장 좋은 방법입니다.
✅ 꼼꼼한 확인만이 내 보증금을 지키는 방법입니다
부동산 계약은 단순히 ‘좋은 집을 골라 계약서를 쓰는 것’으로 끝나지 않습니다. 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람해 소유자 확인, 근저당권, 확정일자, 전입신고 가능 여부를 꼼꼼히 체크하고, 말로 한 모든 약속은 반드시 계약서 특약사항으로 기록해야만 진짜 안전한 계약이 됩니다.
한 번의 부주의가 내 보증금을 위협할 수 있습니다. 절대 “설마 나한테 그런 일이 생기겠어”라고 방심하지 마세요.
등기부등본 확인, 전입신고 확인, 특약사항 검토는 계약 전에 반드시 체크해야 할 필수 단계입니다.
지금 바로 등기부등본을 열람하고, 위 체크리스트를 하나하나 꼼꼼하게 확인해보세요. 내 집과 내 보증금, 직접 지켜야 합니다!
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