부동산용어 전세권 지상권 지역권 뜻 사기예방 체크

전세권 지상권 지역권 뜻과 사기예방 체크까지

전세권 지상권 지역권이라는 용어, 대충 아는 것 같지만 막상 계약서에 등장하면 머리가 복잡해집니다. ‘남들은 다 하는 거래인데 설마’ 하는 순간, 사기의 틈이 생깁니다. 요즘처럼 부동산 거래가 활발한 시기엔, 계약 전에 꼼꼼하게 용어부터 체크하는 게 정말 중요합니다. ‘전세권’, ‘지상권’, ‘지역권’… 비슷하게 들리지만 의미는 천차만별이고, 잘못 이해하면 큰 금전적 손해로 이어질 수 있습니다. 실제로 등기부등본에 명시된 권리를 제대로 읽지 못해 수천만 원의 손해를 본 사례도 많습니다.

전세권 지상권 지역권 각기 다른 법적 의미를 갖고 있고, 계약 전에 그 뜻만 정확히 이해하면 대부분의 사기나 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 전세권·지상권·지역권의 뜻을 쉽게 설명하고, 계약 전 꼭 체크해야 할 항목까지 정리했습니다.

무엇보다 중요한 건 등기부등본을 직접 확인하는 것! 계약 전 3분만 투자해서 등기 내용을 확인하며 ㄱ해보세요.

계약의 안전을 위해, 거래 전에 최신 등기부등본을 발급받는 것은 필수입니다. 아래 버튼을 클릭하여 등기부등본을 발급받은 후, 서류를 보면서 이 글을 함께 읽어보세요. 실제 문서를 참고하면 내용을 더 쉽게 이해하고, 중요한 포인트를 놓치지 않을 수 있습니다.

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전세권 이란?

‘전세권’은 단순히 보증금을 맡기고 사는 전세와는 다릅니다. 부동산에 등기된 권리로, 보증금을 돌려받지 못할 상황에서도 해당 부동산을 법적으로 경매에 넘길 수 있는 힘이 있어요. 말하자면, “내 돈을 지킬 수 있는 안전장치” 같은 존재죠. 일반 전세 계약과 헷갈리기 쉬우니, 계약 전에 등기부등본에 전세권이 ‘설정되어 있는지’ 꼭 확인하세요.

지상권 이란?

‘지상권’은 쉽게 말해 남의 땅에 건물을 세울 수 있는 권리입니다. 토지는 다른 사람 소유지만, 나는 그 위에 건물을 짓거나 사용할 수 있는 권리가 있다는 뜻이죠. 오래된 건물 매매나 상가 계약에서 종종 등장하니, “건물은 팔지만, 땅은 안 판다”는 계약 조건이 있다면 지상권 유무를 따져야 합니다.

지역권 이란?

‘지역권’은 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리입니다. 예를 들어, A씨 집으로 가려면 B씨 땅을 지나야 할 때, A씨가 B씨 땅을 지날 수 있도록 설정된 권리가 바로 지역권이에요. 이런 권리는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있으니, 해당 부동산이 지역권의 부담을 지고 있는지 확인하는 게 중요합니다.

전세사기 예방을 위한 핵심 체크포인트

보증보험 가입 여부 확인

임대차계약 체결 시 HUG나 SGI와 같은 기관의 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 보증보험 가입이 거절되는 경우, 해당 매물은 위험성이 높을 수 있으므로 계약을 신중히 고려해야 합니다. 계약서에 보증보험 가입에 관한 조항을 명시하는 것이 좋습니다.

등기부등본 및 전입세대열람 확인

계약 전에 부동산 등기부등본을 열람하여 선순위 근저당권이나 다른 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우, 선순위 임차인의 보증금 합계도 함께 고려해야 합니다.

전세제도의 특수성 인식

전세제도는 한국 고유의 임대차 방식으로, 임차인이 큰 금액의 보증금을 임대인에게 맡기는 구조입니다. 따라서 계약 시 더욱 신중한 접근이 필요하며, 공인중개사의 도움을 받더라도 임차인 스스로 기본적인 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

예고등기는 소유권 이전이나 법적 권리 변동을 예고하는 중요한 경고등기입니다. 부동산 계약 시 예고등기가 있는 경우, 반드시 말소 조건과 특약 조항을 계약서에 명시하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 사전 확인과 신중한 검토가 전세사기 예방의 첫걸음입니다.

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‘전세권 설정’ 시 전세대출이 차단돼 실수요자들이 애를 먹는 사례가 나오고 있다. 전세권은 등기된 임차인이 낸 전세금을 반환받을 권리가 있다고 등기사항전부증명서에 등기하는 것이다. 이를 통해 우선변제권을 갖게 돼 만약 집이 경매·공매로 넘어갈 경우 보증금을 보호받을 수 있다.

은행의 전세권 설정 부동산에 대한 전세대출 제한책은 실수요자에게 필요한 전세사기 보호 수단을 무력화 시킨단 지적이 나온다. 동시에 일부 은행이 전세권 설정 물건에 대한 대출을 차단할 수밖에 없던 이유에도 이목이 쏠린다.

25일 국회 정무위원회 소속 강민국 국민의힘 의원이 공개한 ‘은행별 전체대출 취급 현황’에 따르면 카카오뱅크, 전북은행, 광주은행 등은 SGI서울보증보험 전월세대출상품을 취급하고 있지만 전세권 설정 물건에 대해선 대출을 미취급하고 있다.

대부분의 은행에서는 소비자가 대출하려는 집에 전세권 설정이 돼있을 시 ‘말소 조건부’로 대출을 심사하고 말소와 동시에 대출금을 지급한다.

다만 SGI서울보증보험의 ‘말소 조건부’ 대출은 까다로운 편인데, 특히 비대면 대출의 경우 전세권 말소 조건을 충족하기 위한 절차가 복잡해 현재는 비대면으로 말소 조건부 대출을 제공하지 않고 있는 것으로 알려졌다.

문제는 여기서 발생했다. 전세권 설정 시 전세대출 차단으로 논란이 된 세 개 은행 모두 SGI서울보증보험의 비대면 대출만을 취급하고 있었다.

카카오뱅크의 경우 지난해 7월 보증기관인 SGI서울보증보험과 업무 협약을 맺고 전월세대출상품을 취급하기 시작했지만, 전세권 설정 물건에 대해서는 취급 하지 않도록 설계했다. 인터넷은행 특성상 거의 모든 업무가 비대면으로 이뤄지는 탓이다.

카카오뱅크 관계자는 “대출이 가능하도록 시스템 개발 중에 있다”며 “현재 이 상품은 복잡한 프로세스로 인해 취급하는 주요 은행에서도 비대면으로 말소 조건부 대출이 불가능한 상황”이라고 설명했다.

전북은행과 광주은행은 보증기관인 SGI서울보증보험과 업무협약을 통해 각각 지난해 3월, 7월부터 전월세대출상품을 출시했다. 업무협약서 상에는 전세권 설정 해제조건으로 취급 가능하다고 명시돼 있지만 금융감독원을 통해 확인한 결과 취급을 제한하고 있다. 카카오뱅크와 마찬가지로 비대면 말소 조건부 대출이 어려워 취급 제한을 건 것으로 파악된다.

전북은행과 광주은행 관계자는 “SGI서울보증보험 과련, 현재 비대면 채널에서 판매 중이라 말소 조건부 대출이 어려워 취급 제한을 건 것”이라며 “고객들의 불편함이 없도록 현재 관련 시스템 개선에 착수한 상황”이라고 말했다.

강민국 의원은 “금융감독원은 전월세대출상품에 대한 전세권 설정 말소 조건부 대출 거부에 대한 조사를 통해 대출이 가능하도록 시스템 개선안 마련을 지시할 필요가 있다”고 강조했다.

출처 : https://www.mk.co.kr/news/economy/11150249?utm_source=chatgpt.com

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