부동산 거래를 할 때 가장 중요한 첫걸음은 바로 등기부등본 확인입니다. 그 중에서도 등기부등본 갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 정보를 담고 있어, 계약서상의 매도인과 일치하는지 반드시 확인해야하는 핵심 자료입니다.
소유권을 확실히 확인하지 않으면, 계약서가 아무리 완벽해도 사기 피해를 막을 수 없습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 초보자도 알기 쉽게, 등기부등본 갑구 보는 법을 정리해드리겠습니다.
계약의 안전을 위해, 거래 전에 최신 등기부등본을 발급받는 것은 필수입니다. 아래 버튼을 클릭하여 등기부등본을 발급받은 후, 서류를 보면서 이 글을 함께 읽어보세요. 실제 문서를 참고하면 내용을 더 쉽게 이해하고, 중요한 포인트를 놓치지 않을 수 있습니다.
등기부등본 갑구 보는방법
등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’ 같은 역할을 합니다. 그 중 등기부등본 갑구는 부동산의 소유권 정보를 기록한 핵심 파트 입니다. 현재 부동산의 소유주가 누구인지, 과거에 몇 번 소유권이 바뀌었는지, 어떤 이유로 이전됐는지 모두 갑구에 기록이 됩니다. 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하는 건 갑구 확인 없이는 절대 불가능합니다.
순위번호는 등기한 순서로 1,2 등으로 표시됩니다. 1(전1) 또는 1(전2) 라고 기재된 경우 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시이며, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 의미합니다. 또한 1-1 또는 2-1라고 기재된 경우도 있습니다. 이는 순위번호 1번또는 2번의 기재사항에 어떤 변화가 있는 경우 변경된 내용을 기재하면서 1번 또는 2번의 기재사항과의 연관성을 나타내주기 위한 것 입니다.
갑구에 기재되는 사항
현재의 소유자
현재의 소유자는 권리자 및 기타사항 란에 소유자라고 기재되어 있는 사람입니다. 2인 이상이 공유하고 있다면 각자의 지분이 기재되어 있습니다.
압류
채권자가 채권을 확보하기 위하여 확정판결 등 채무명의에 기해 채무자 재산을 확보해 둔 것입니다. 만일 채무가 해결되지 않으면 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
세무서 또는 구청의 세금체남의 경우에도많이 쓰입니다. 강제집행에 의해 경매가 된 경우 압류권자들은 등기부에 등기된 순위에 관계없이 채권액에 따라 안분비례로 배당을 받게 됩니다.
가압류
위와 같은 채무명의(확정판결 등)을 얻기 전에 임시적으로 법원의 결정에 의해 채무자 재산을 확보한 것으로 채무가 해결되지 않으면 결국 그 부동산은 강제집행에 의해 경매가 될 수 있습니다.
가처분
소유권을 다투는 자, 즉 소유권을 주장하여 이전등기를 청구하거나 등기된 소유권의 말소를 청구라여는 자 등이 법원의 재판을 거쳐 임시적으로 기존 소유자의 처분행위를 금해 둔 것으므로, 후일 소송에서 가처분권자가 승소 할 경우에는 위 가처분등기 이후의 등기가 말소될 수 있습니다. 만일 소유권 이전등기를 가처분등기 후에 실행 했다면 소유권 이전 자체가 없었던 것으로 될 수 있으므로 특히 주의해야 합니다.
경매신청
경매신청등기는 그 부동산에 대하여 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이고, 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 경매나 기타 법률 규정에 의한 경매로 구분 됩니다. 해당 부동산이 경매로 낙찰이 되고 그 대금이 완납되면, (근)저당권, 가등기담보권, 압류효력 발생 후의 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의의 소유권이전등기, 가처분, 가압류, 국세체납에 의한 압류 등기 등 ‘경락인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입’등기는 말소됩니다.
예고등기
기존 등기의 원인무효 또는 취소를 주장하며 그 등기의 말소를 구하는 소송이 제기되었을 경우에 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는데, 소를 제기한 자가 승소판결을 얻게 되면 그 판결에 저촉되는 다른 등기는 모두 말소될 수 있습니다.
가등기
가등기권리자가 후일 본등기를 하기 위해 순위를 확보해둔 등기로, 그 밑의 공란은 본등기를 기입하기 위해 남겨둔 것으로 만일 본등기가 되면 그에 저촉이 되는 가등기 이후의 모든 등기는 직권으로 말소됩니다.
등기부등본 갑구에서 주의 깊게 볼 부분
현재 소유자 정보 확인
갑구의 가장 마지막에 기재된 소유자가 현재의 소유자입니다. 계약 상대방이 이 소유자와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 동명이인의 가능성도 있으므로, 이름뿐만 아니라 생년월일, 주소 등 인적 사항을 꼼꼼히 대조하는 것이 중요합니다.
소유권 변동 이력
소유권이 자주 변경된 부동산은 문제가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 갑구를 통해 과거 소유권 이전 횟수와 사유를 확인하고, 빈번한 변동이 있었다면 거래를 신중히 고려해야 합니다.
가등기 및 가처분 등기 여부
갑구에 ‘가등기’나 ‘가처분’이 기재되어 있다면, 해당 부동산의 소유권에 법적 분쟁이 있거나 소유권 이전이 예정되어 있는 상태일 수 있습니다. 이러한 경우, 향후 소유권이 변경될 가능성이 있으므로 거래에 주의가 필요합니다.
압류 및 가압류 기록
‘압류’나 ‘가압류’는 소유자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 부동산에 대해 권리를 주장하는 상태를 의미합니다. 이러한 등기가 있는 부동산은 경매로 넘어갈 위험이 있으므로, 거래 시 각별한 주의가 필요합니다.
신탁 등기 여부
갑구에 ‘신탁’이 기재되어 있다면, 해당 부동산의 소유권이 신탁회사에 이전된 상태입니다. 이 경우, 임대차 계약을 체결하려면 신탁회사의 동의가 필요하며, 동의 없이 계약을 진행하면 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
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