예고등기 뜻, 전세사기예방 체크포인트
등기부등본을 열람하다 보면 ‘예고등기’라는 생소한 항목을 마주칠 수 있습니다. 예고등기는 일반 거래와 달리 법적 분쟁이나 권리변동을 예고하는 중요한 사전 경고장치입니다. 이번 글에서는 예고등기 뜻, 등기부에서 확인하는 법, 주의사항 및 특약 조항 예시까지 자세히 안내드립니다.
예고등기 뜻
예고등기 뜻은 일정한 사유가 발생해 부동산의 권리변동이 예상될 때, 그 사실을 미리 등기부에 공시하는 제도입니다. 예를 들어, 소유권 이전 소송이 진행 중인 경우, 법원은 이를 등기부에 **‘예고등기’**로 표시해 제3자가 모르고 해당 부동산을 매입하는 일을 방지합니다. 쉽게 말해, 예고등기는 소유권이나 권리관계가 곧 바뀔 수 있으니 주의하라는 신호입니다.
등기부등본에서 예고등기 확인 방법
예고등기는 등기부등본의 갑구에 등재되며, ‘소유권 이전 등기청구권 보전의 예고등기’와 같은 문구로 확인됩니다.
예고등기에는 신청인, 신청일, 접수번호, 사유 등도 기재되어 있어 어떤 분쟁이나 절차로 인해 등록됐는지 파악할 수 있습니다. 해당 부동산의 권리관계가 불안정하다는 뜻이므로, 매매나 임대차 계약 전 반드시 이 내용을 확인해야 합니다.
예고등기 설정된 부동산 거래 시 주의사항
- 예고등기 등록 사유 파악: 법적 분쟁, 소유권 다툼 등 예고등기 사유를 정확히 알아야 거래 위험을 줄일 수 있습니다.
- 법원 판결 전 거래 지양: 예고등기가 등록된 부동산은 소송 등 분쟁이 진행 중일 가능성이 높아, 소유권 이전이 불가능할 수 있습니다.
- 계약서에 예고등기 해소 조건 명시: ‘잔금 지급 전 예고등기 말소’ 조항을 반드시 포함해야 합니다.
- 전문가 자문 필수: 예고등기는 상황에 따라 다양한 법적 해석이 필요하므로, 변호사나 공인중개사와 상담이 필요합니다.
- 예고등기 말소 증명 확인: 실제로 말소되었는지 등기부등본 최신본으로 재확인 후 계약 진행하세요.
예고등기 관련 특약 조항 예시
- 예고등기 해소 특약: 매도인은 매매 잔금 지급 전까지 예고등기를 말소해야 하며, 미말소 시 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
- 손해배상 조건: 예고등기 말소 실패 시, 매도인은 계약금 반환 및 손해배상금을 지급한다.
- 등기부 최신본 제공 의무: 계약 체결 후 잔금일까지 등기부등본 최신본을 수시로 제공해야 하며, 예고등기 말소 여부를 검토할 수 있어야 한다.
이러한 특약 조항을 통해 불필요한 법적 분쟁을 사전에 차단할 수 있습니다.
전세사기 예방을 위한 핵심 체크포인트
보증보험 가입 여부 확인
임대차계약 체결 시 HUG나 SGI와 같은 기관의 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 보증보험 가입이 거절되는 경우, 해당 매물은 위험성이 높을 수 있으므로 계약을 신중히 고려해야 합니다. 계약서에 보증보험 가입에 관한 조항을 명시하는 것이 좋습니다.
등기부등본 및 전입세대열람 확인
계약 전에 부동산 등기부등본을 열람하여 선순위 근저당권이나 다른 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우, 선순위 임차인의 보증금 합계도 함께 고려해야 합니다.
전세제도의 특수성 인식
전세제도는 한국 고유의 임대차 방식으로, 임차인이 큰 금액의 보증금을 임대인에게 맡기는 구조입니다. 따라서 계약 시 더욱 신중한 접근이 필요하며, 공인중개사의 도움을 받더라도 임차인 스스로 기본적인 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
예고등기는 소유권 이전이나 법적 권리 변동을 예고하는 중요한 경고등기입니다. 부동산 계약 시 예고등기가 있는 경우, 반드시 말소 조건과 특약 조항을 계약서에 명시하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 사전 확인과 신중한 검토가 전세사기 예방의 첫걸음입니다.
예고등기 관련 기사
금융과 세금, 복잡한 정책이 맞물려 돌아가는 부동산은 높은 관심에 비해 접근이 쉽지 않은 분야입니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 물론 많은 임대인과 임차인에게 부동산은 가깝고도 먼 대상입니다. 그래서 신아일보가 기본적인 부동산 용어부터 정책, 최근 이슈까지 알기 쉽게 설명하는 ‘궁금해 부동산’을 연재합니다. 알쏭달쏭 부동산 관련 궁금증, ‘궁금해 부동산’이 풀어드립니다. <편집자 주>
전세사기가 여전히 기승을 부립니다. 지난달까지 누적 전세사기 피해자 접수가 4만5183건에 달하는 만큼 누구나 전세사기를 당할 수 있습니다. 이에 전세사기 피해를 예방하기 위해 ‘임대차 계약 전 유의 사항’에 대해 알아보고자 합니다.
먼저 임대차 계약 전 내가 살 집에 ‘주택임대차보호법’이 적용되는지 알아봐야 합니다. 전셋집이 전입신고를 할 수 있는지, 무허가 또는 불법 건축물은 아닌지는 현장 방문과 건축물대장 열람을 통해 확인할 수 있습니다.
다음으로 가장 중요한 문서인 ‘등기부등본’을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 등기부등본에는 ‘갑구’와 ‘을구’가 있습니다. 갑구에는 내가 계약하려는 주택 주소와 소유자 등 정보가 명시돼 있습니다. 따라서 계약서에 적힌 주택 주소와 소유자 등 정보가 등기부등본상 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.
을구에는 소유권 이외 권리에 관한 사항이 적혀 있습니다. 흔히 말하는 ‘근저당권 설정’ 등이 여기 명시돼 있는데요. 근저당권은 채무자와 계속적 거래 계약 등에 따라 발생하는 불특정 채권을 일정액 한도로 담보하는 저당권을 의미한다. 만약 전세사기 등을 당해 전셋집이 경매 처분될 경우 선순위 근저당권 설정자가 있다면 매각 대금을 우선 변제받기 때문에 후순위 세입자의 보증금 반환은 어려울 수 있습니다.
따라서 세입자는 근저당권 설정 등 선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 은행 등에 근저당이 많이 잡힌 전셋집은 피하는 것이 좋겠죠. 예고등기, 가압류, 압류, 경매와 같은 권리관계가 얽혀 있는 경우도 피하는 게 좋겠습니다.
또 을구에선 ‘신탁 등기’ 여부를 확인해야 합니다. 신탁 등기는 전셋집의 실소유주가 신탁회사에 있는 것입니다. 신탁 등기된 집의 소유주가 전세 임차인을 구하고 신탁회사 동의 없이 계약서를 작성하게 되면 전세 계약서 자체가 효력이 없어 ‘주택임대차보호법’을 받지 못하게 됩니다. 따라서 신탁 등기가 명시된 경우 해당 신탁회사의 동의를 반드시 받아야 합니다.
이런 정보가 담긴 등기부등본 서류를 위조하는 경우도 있습니다. 인터넷등기소 누리집 또는 앱을 통해 직접 해당 건물의 등기부등본을 확인할 필요가 있겠습니다.
이처럼 전세사기 위험을 피하려면 임대차 계약서 작성 전 주택 관련 문서를 꼼꼼히 확인해야겠습니다.
출처 : 신아일보(http://www.shinailbo.co.kr)
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