부동산 거래를 할 때 가장 중요한 첫걸음은 바로 등기부등본 확인입니다. 그 중에서도 등기부등본 표제부 는 해당 부동산의 기본 정보를 담고 있어, 계약하려는 집이 어떤 상태인지, 정확히 일치하는지 판단하는 핵심 자료입니다.
표제부는 부동산 자체의 정보를 검증하는 가장 기초적인 단계입니다. 소유주나 권리관계보다 우선, 실제 계약 대상이 정확한 부동산인지 확인 할수 있으므로, 표제부를 모르고 서류를 넘기면 실제 집과 전혀 다른 부동산을 계약하는 황당한 사고도 발생할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 초보자도 알기 쉽게, 등기부등본 표제부 보는 법을 정리해드리겠습니다.
계약의 안전을 위해, 거래 전에 최신 등기부등본을 발급받는 것은 필수입니다. 아래 버튼을 클릭하여 등기부등본을 발급받은 후, 서류를 보면서 이 글을 함께 읽어보세요. 실제 문서를 참고하면 내용을 더 쉽게 이해하고, 중요한 포인트를 놓치지 않을 수 있습니다.
등기부등본 표제부
등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’ 같은 역할을 합니다. 그 중 표제부는 부동산의 주소, 면적, 구조, 용도 등 물리적 정보가 기록된 파트입니다. 쉽게 말해, 내가 보고 있는 집과 등기상 주소, 면적, 형태가 정확히 일치하는지 확인하는 곳입니다.
등기부등본의 표제부는 1동의 건물의 표시, 전유부분의 표제표시 두개로 나뉘어져 있습니다. 1동의 건물의 표시는 건물천체에 대한 기록이며, 전유부분의 건물의 표시 부분은 해당 호수에 대한 건물의 표시를 기록되어 있습니다.
표제부 _ 1동의 건물의 표시
대지권이 등기가 되어 있는 경우 ‘1동의 건물의 표시’ 란과 대지권의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 두부분으로 구성되어 있습니다. 등록되어 있지 않은 경우 ‘1동의 건물의 표시’만으로 구성되어 있으며, 이는 건물 소유자가 대지에 대해서는 권리가 없으므로 거래시 확인하시기 바랍니다.
표시번호
등기한 순서 1,2 등으로 표시됩니다. 1(전1) 또는 1(전2) 라고 기재된 경우 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시이며, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 의미합니다.
접수
등기 신청서 접수일 입니다.
소재지번, 건물명칭 및 번호
소재지번은 건물이 위치하고 있는 주소입니다. 건물 명칭은 장미아파트, 황하빌딩 등 그 건물의 명칭 통상적으로 부르는 명칭과는 다르게 기재되어 있는 경우도 있고, 아예 건물명칭이 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
건물내역
구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시됩니다.
소재지번
대지권에 설정된 토지의 일련번호와 토지가 위치하고 있는 주소 표시
지목
토지의 사용목적
면적
해당 단자의 전체 면적을 의미합니다.
등기원인 및 기타사항
대지권이 등기 된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항. 해당란에 ‘1 토지에 별도등기 있음’ 이라고 기재되어 있는 경우 대지권 등기 전에 토지 만에 대하여 근저당권설정 등기 또는 가등기 등이 되어 있다는 것이므로, 해당 토지 등기부를 따로 확인해야 그 내용을 알 수 있게 됩니다.
표제부 _ 전유부분의 건물의 표시
대지권이 등기가 되어 있는 경우 ‘1동의 건물의 표시’ 란과 대지권의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 두부분으로 구성되어 있습니다. 등록되어 있지 않은 경우 ‘전유부분의 건물의 표시’만으로 구성되어 있으며, 이는 건물 소유자가 대지에 대해서는 권리가 없으므로 거래시 확인하시기 바랍니다.
표시번호
등기한 순서 1,2 등으로 표시됩니다. 1(전1) 또는 1(전2) 라고 기재된 경우 구등기부에서 신등기부로 이기를 하였다는 표시이며, 괄호 속의 번호는 구등기부에서의 표시번호를 의미합니다.
접수
등기 신청서 접수일 입니다.
소재지번, 건물명치 및 번호
소재지번은 건물이 위치하고 있는 주소입니다. 건물 명칭은 장미아파트, 황하빌딩 등 그 건물의 명칭 통상적으로 부르는 명칭과는 다르게 기재되어 있는 경우도 있고, 아예 건물명칭이 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
건물내역
구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시됩니다.
표제부에서 주의 깊게 볼 부분
표제부는 부동산 자체의 정보를 검증하는 가장 기초적인 단계입니다. 주소, 구조, 면적이 실제와 일치하는지 확인하는 것만으로도 사기를 막을 확률이 크게 높아집니다. 계약서 작성 직전, 반드시 표제부를 확인해 실제 주소와 구조가 맞는지 마지막으로 검토해야 합니다. 특히 최근 재건축, 리모델링, 용도변경 이슈가 많은 아파트나 다세대 주택에서는 이 과정이 사기 예방에 핵심입니다. 예를 들어, 표제부에 ‘다가구 주택’으로 기록돼 있는데 실제로는 원룸처럼 쓰이고 있다면, 불법 구조변경일 가능성이 높습니다.
1. 주소 및 동·호수 일치 여부 확인
계약서에 기재된 주소와 등기부등본의 표제부에 나와 있는 주소, 동·호수가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 주소가 일치하지 않으면 전입신고나 확정일자 부여 등의 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 면적 및 구조 확인
표제부에는 해당 부동산의 면적과 구조가 기재되어 있습니다. 계약하려는 부동산의 전용면적이 표제부에 기재된 면적과 일치하는지 확인해야 합니다. 면적이 다를 경우, 실제 사용 공간이 계약 내용과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
3. 용도 확인
해당 부동산의 용도가 주거용인지 상업용인지 확인해야 합니다. 주거용으로 계약하려는 부동산이 상업용으로 등록되어 있을 경우, 전세자금대출이나 전세금보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.
4. 대지권 비율 확인
아파트나 빌라 등 집합건물의 경우, 표제부에 대지권 비율이 기재되어 있습니다. 대지권은 해당 건물의 토지 지분을 의미하며, 향후 재건축이나 재개발 시 중요한 요소가 될 수 있습니다.
5. 열람일시 및 페이지 수 확인
등기부등본의 열람일시가 계약일과 가까운지 확인해야 합니다. 열람일시가 오래된 경우, 그 사이에 권리관계가 변경되었을 수 있으므로 최신 등본을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 등기부등본의 총 페이지 수를 확인하여 모든 페이지를 열람했는지 확인해야 합니다.
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